Opções de hipotecas de taxa ajustável (ARMs) dão aos potenciais proprietários uma maneira de comprar uma casa grande com apenas um pequeno pagamento. Eles também dão aos proprietários atuais uma maneira de reduzir seus pagamentos de hipoteca. Embora esses benefícios possam parecer exatamente o que o médico solicitou após anos de aumento dos preços em um mercado de habitação superaquecido, a revista BusinessWeek rotulou as opções de "Mortes pesadelo". No artigo de setembro de 2006 que exibia esse nome, BusinessWeek afirmou que a hipoteca de taxa ajustável de opção pode ser "o produto de empréstimo hipotecário mais arriscado e mais complicado já criado."

A verdade sobre se os ARMs de opções são uma ferramenta útil ou um ingresso para problemas é em grande parte uma questão de perspectiva pessoal. Um olhar mais atento sobre esses empréstimos controversos tornará mais fácil determinar seus possíveis usos - e os riscos envolvidos. (Para ler mais sobre ARMs, veja ARMed and Dangerous , Mortgages: Taxa fixa versus taxa ajustável e Pagando sua hipoteca .)

< ! --2 ->

As opções

Ao contrário da maioria das hipotecas, que vêm com um pagamento mensal definido, as opções ARMs oferecem uma escolha a cada mês. (Para um balcão único sobre hipotecas de alto risco e a fusão de subprime, confira o Subprime Mortgages Feature .)

Os proprietários podem selecionar entre os seguintes pagamentos:

• Mínimo
  O mínimo necessário O pagamento de uma opção ARM é extremamente atraente porque é tão baixo. Na verdade, é tão baixo que nem sequer cobre os juros sobre a hipoteca. Ao fazer o pagamento mínimo, os mutuários estão em uma posição conhecida como amortização negativa, o que significa que eles devem mais na casa no final do mês do que no início. Ao fazer o pagamento mínimo pode não parecer ser uma escolha sábia de uma perspectiva financeira, é a opção mais popular em alguns códigos postais de alto preço, onde os proprietários não poderiam, de outra maneira, se dar ao luxo de comprar uma casa. (Para ler mais sobre a amortização negativa, veja Qual é a melhor maneira de pagar minha hipoteca? )

  Claro, os pequenos pagamentos não duram para sempre. Cinco anos após o início do empréstimo, ou uma vez que o saldo devedor aumenta para 110% do valor do empréstimo inicial, a maioria dos ARMs das opções recalcula para determinar o pagamento totalmente amortizado, que é o pagamento que seria necessário para pagar a casa em relação ao restante vida do empréstimo. Para a maioria dos empréstimos, esse novo número torna-se o pagamento mínimo exigido e o pagamento negativo da amortização já não é permitido. Quando isso ocorre, o montante do pagamento mensal pode aumentar substancialmente, mesmo duplicando em tamanho.
• Apenas interesse
  Ao subir a escala, este pagamento custa mais do que o mínimo e cobre os interesses, embora não reduza o principal.O mutuário não faz nenhum progresso em direção a possuir a casa, mas evita a amortização negativa.
• Amortização de 30 anos
  Este é o pagamento tradicional da hipoteca com o qual a maioria das pessoas está familiarizada. Fazer esse pagamento abrange os juros e reduz o principal.
• Amortização de 15 anos
  Um empréstimo de 15 anos permite que os mutuários paguem suas casas mais rapidamente do que o empréstimo tradicional de 30 anos. Fazer esse pagamento abrange os juros e reduz o principal.

(Para calcular o tempo que você precisará para pagar sua casa, consulte nossa Calculadora de Pagamento de Mortgage mensal.)

Os Detalhes

A taxa de juros na maioria das opções de ARMs muda mensalmente e os empréstimos têm um limite sobre o montante que a taxa pode aumentar a cada ano. Embora o pagamento real necessário mude apenas uma vez por ano, a diferença entre a taxa de juros do primeiro mês e o valor do ajuste anual pode ser superior a 7%. Do ponto de vista do pagamento mínimo, isso pode ser uma grande mudança. Se o saldo pendente atingir 110% do saldo original, não há limite para o valor potencial do aumento.

Quem deve tomar a opção?

• The Rich
  Estas hipotecas foram desenvolvidas como uma ferramenta de gerenciamento de dinheiro para os ricos. As pessoas ricas geralmente ganham enormes somas de dinheiro, mas têm fluxos de caixa imprevisíveis. Os ARM de opções permitem que eles façam pequenos pagamentos até o fluxo de caixa aumentar. Muitos mogais de Wall Street e os melhores vendedores, por exemplo, obtêm 50% ou mais de sua renda anual em uma única verificação de bônus de montante fixo. (Para saber mais sobre as classes de renda, veja Perda da classe média e Levantamento do Relatório de Emprego .)
• O Transiente
  Pessoas que querem viver em uma casa grande e não planeja ficar longo pode usar uma opção ARM para obter a casa que eles querem sem gastar uma fortuna. Os executivos corporativos que são transferidos a cada poucos anos podem usar esses empréstimos para liberar dinheiro para outros usos.
• Aqueles que esperam uma vantagem financeira
  Pessoas que sabem que em breve irão experimentar uma mudança significativa na renda também podem escolher uma opção ARM. Se o casamento, a herança, uma liquidação legal ou outra fonte de riqueza súbita está no horizonte, uma opção ARM pode ser uma boa maneira de começar a casa com antecedência de obter o dinheiro. (Para ler mais sobre esses assuntos, veja Recusar uma herança e Casamento, divórcio e a linha pontilhada .)

Benefícios para credores

Metas de opção de amortização ARMs. Os corretores de hipoteca geralmente recebem pagamentos mais altos para vendê-los e as leis contábeis permitem que os credores reservem o pagamento máximo (30 anos) como receita mesmo se eles apenas recebem o pagamento mínimo. Essas receitas fantasmas são perfeitamente legais, ficam bem nos livros e fazem maravilhas pelo preço das ações de um corretor de hipoteca. Opções ARMs também geralmente carregam um custo maior para refinanciar, de modo que os credores são pagos novamente quando os mutuários querem fora dos empréstimos. Embora pareça haver algum perigo em fornecer tais empréstimos, as hipotecas são vendidas aos investidores através de veículos como títulos garantidos por hipotecas, passando o risco para os investidores em vez dos credores.(Para leitura relacionada, veja Lucro da dívida hipotecária com MBS .)

Como comparar

Ao considerar uma opção ARM, existem vários pontos principais a ter em mente. A primeira é a quantidade de tempo que a taxa de interesse introdutória dura. Quão alta a taxa de juros pode aumentar e quanto o pagamento pode mudar também são considerações importantes. Saber quando o empréstimo será ajustado e o limite para o limite negativo de amortização também deve ser considerado.

Sonho ou pesadelo?

Ao tirar uma hipoteca deve sempre ser feito com cautela, tirando uma opção ARM requer um nível ainda maior de vigilância. Para aqueles em uma situação financeira sólida com uma sólida compreensão dos termos e condições que acompanham uma opção ARM, o empréstimo pode ser uma ferramenta útil. Para os despreparados, pode ser um bilhete unidirecional para problemas.

Para continuar lendo sobre este assunto, confira Investing In Real Estate e Smart Real Estate Transactions .