Existem muitas opções de hipotecas diferentes disponíveis para os proprietários. Uma hipoteca tradicional de taxa fixa de 30 anos não é mais uma opção de financiamento do consumidor. Existem hipotecas de taxa variável mensais, hipotecas de taxa ajustável de período fixo (ARMs), 3-2-1 buy-downs e ARMs de opção de pagamento, apenas para citar alguns. (Para saber mais sobre hipotecas, veja Compras para uma hipoteca , Compreendendo a estrutura de pagamento de hipoteca e Investir em imóveis .)

Tutorial: Como comprar sua primeira casa

Como é o caso da maioria das decisões financeiras, geralmente há uma compensação entre risco e recompensa na escolha de uma hipoteca. Neste artigo, vamos levá-lo através do processo para tomar sua própria decisão de hipoteca baseada em risco.

Saiba sua hipoteca

Uma hipoteca de taxa ajustável, por exemplo, pode oferecer baixos pagamentos mensais iniciais com base nas taxas de juros atuais, mas os pagamentos mensais têm potencial para aumentos substanciais no futuro se as taxas de juros aumentarem. Uma hipoteca de opção de pagamento pode oferecer pagamentos mensais iniciais muito baixos quando juros diferidos são adicionados ao saldo principal da hipoteca, mas existem provadores que podem fazer com que os pagamentos mensais aumentem de repente. Um proprietário provavelmente enfrentaria séria dificuldade financeira se os preços das casas caírem, enquanto o saldo principal da hipoteca sobe. A chave para tomar uma decisão financeira sólida em relação à escolha de uma hipoteca é identificar e medir os riscos associados a essa hipoteca e depois fazer as perguntas: "Os riscos valem a pena a recompensa?" e "Os riscos associados a um mau resultado podem ser tolerados?"

Duas medidas primárias do risco de hipoteca

Existem dois riscos principais associados à escolha de uma hipoteca que deve ser identificada e mensurada: o risco de choque de pagamento e o efeito de uma hipoteca sobre o patrimônio líquido.

Choque de pagamento

Choque de pagamento é o termo usado para descrever o potencial de aumentos de pagamentos mensais substanciais. O choque de pagamento geralmente está associado a hipotecas de taxa ajustável. É o resultado da expiração de uma taxa de início temporário ou de um período de taxa de juro fixo, uma taxa de juros totalmente indexada crescente, o fim de um período de pagamento exclusivo de juros ou a reformulação de um pagamento mínimo do braço da opção de pagamento.

Todas as hipotecas de taxa ajustável trazem algum risco de choque de pagamento. Muitos têm os recursos mencionados acima, que aumentam esse risco. Por exemplo, 3-2-1 ou 2-1 buy-downs oferecem um cronograma de taxas iniciais de início temporário; À medida que as taxas iniciais expiram, os pagamentos mensais aumentam. Os ARM de período fixo têm uma taxa de juros fixa por um período de tempo, geralmente três, cinco ou sete anos. À medida que o período de taxa fixa expira, os pagamentos mensais provavelmente aumentarão.

As hipotecas somente para juros podem oferecer pagamentos iniciais mais baixos porque o pagamento mensal consiste apenas em juros; Quando o período de juros apenas expirar, o pagamento mensal aumentará.Algumas hipotecas, como os chamados ARMs de opções de pagamento, oferecem pagamentos mensais iniciais muito baixos, mas também têm disparadores que podem fazer com que o pagamento aumente substancialmente. (Para continuar lendo sobre ARMs, veja American Dream Or Mortgage Nightmare?, ARMed E Dangerous e Mortgages: Taxa Fixa versus Taxa Ajustável .)

Home Equity

A equidade home é uma medida do patrimônio líquido de uma casa para o proprietário. A criação de capital próprio compõe riqueza e abre benefícios financeiros adicionais e opções de financiamento. No entanto, a destruição do capital próprio também pode limitar severamente as opções de financiamento futuras.

Compreender o efeito provável de uma hipoteca sobre a equidade da casa em um horizonte de horizonte planejado é importante para futuras considerações financeiras. Uma medida de risco primária usada pelos credores é o tamanho da hipoteca em relação ao valor da propriedade. Isso é conhecido como a relação empréstimo / valor. Se a equidade home é destruída, a relação empréstimo / valor aumenta. Isso pode tornar mais difícil o refinanciamento de um empréstimo existente, exigir que o novo financiamento seja feito com uma taxa de juros mais alta, exigir o pagamento do seguro de hipoteca particular ou exigir o uso de um tipo diferente de hipoteca. No pior caso, se o valor de uma casa cair abaixo do saldo principal restante de uma hipoteca, todas as opções de financiamento são efetivamente eliminadas. (Para continuar lendo sobre este assunto, veja Mortgages: Quanto você pode pagar? , Pagando sua hipoteca e Escavando a dívida pessoal .) > Em empréstimos tradicionais, parte do pagamento de hipoteca de cada mês é aplicado ao saldo principal da hipoteca de acordo com um cronograma de amortização. No entanto, muitas novas hipotecas que se tornaram populares nos últimos anos oferecem recursos como pagamentos somente para juros, ou mesmo pagamentos que são menores do que os pagamentos somente para juros. Quando um pagamento exclusivo de juros é feito, o saldo principal restante da hipoteca permanece constante. Quando um pagamento menor do que o pagamento exclusivo de juros é feito, o interesse diferido é criado. Os juros diferidos são então adicionados ao saldo principal da hipoteca. Isso é conhecido como amortização negativa. O saldo principal da hipoteca realmente aumenta! Quando o saldo principal de uma hipoteca permanece constante ou aumenta, a equidade da casa pode permanecer constante ou pode ser destruída, dependendo da taxa de apreciação do preço de casa. Como a equidade da casa desempenha um papel importante nas futuras considerações de financiamento, a taxa de criação de capital em casa deve ser uma parte importante de qualquer decisão de hipoteca. Isto é especialmente verdadeiro para hipotecas de amortização de juros e amortização negativa porque a maioria dos mutuários escolhe esses empréstimos com a intenção de refinanciá-los dentro de um determinado horizonte de tempo.

Fazendo estimativas

Medir adequadamente os riscos do choque de pagamento e do patrimônio interno requerem, inerentemente, fazer estimativas de taxas de juros futuras e apreciação do preço de casa. Essas estimativas devem basear-se em um resultado provável ou provável.Não devem basear-se apenas nos cenários de melhor ou pior caso. Esses cálculos podem ser feitos para pagamentos de hipoteca e equidade da casa.

Calculando Home Equity

A equidade home é uma função de duas coisas: a taxa a que o preço de mercado de uma casa aprecia ou deprecia e o saldo principal restante de uma hipoteca. (O patrimônio inicial é igual ao valor da casa menos o saldo principal da hipoteca). A taxa em que as casas apreciam ou depreciam varia de estado para estado, de cidade em cidade, e mesmo de um bairro para outro dentro da mesma cidade. Não existe uma maneira única e infalível de fazer uma estimativa da valorização futura do preço da casa. No entanto, o desempenho do passado recente e uma tendência para as taxas de apreciação reverter para suas médias de longo prazo fornecem algumas orientações. Por exemplo, se uma casa se valorizasse 10% no ano anterior, mas a média de longo prazo é de 5%, 7% pode ser uma boa estimativa para o próximo ano (6% pode ser uma boa estimativa para o ano seguinte, e 5% é uma boa estimativa para os anos restantes).

A maneira mais simples de calcular os futuros valores domésticos com base em estimativas de valorização de preços é usar uma planilha onde o valor da casa em cada mês é igual ao valor da casa no mês anterior x (1 + (taxa de avaliação anual estimada / 12)). Nota: este método usa composição mensal de uma taxa anual, o que significa que a valorização anual calculada será ligeiramente maior do que um simples cálculo anual. (Para saber mais sobre a composição, veja

Superando o lado escuro de Compounding e Compreendendo o valor de tempo do dinheiro .) Cálculo de pagamentos mensais futuros

Cálculo dos pagamentos mensais futuros de algumas hipotecas podem ser bastante difíceis porque envolve estimativas de taxas de juros futuras, que devem ser aplicadas à estrutura da taxa de juros embutida da hipoteca, como tampas de taxa de juros iniciais, periódicas e de vida, bem como limites negativos de amortização e provisões temporárias, baixas. Muitas ferramentas existem na web para ajudar. A chave, como mencionado acima, é usar estimativas razoáveis ​​e prováveis ​​de taxas de juros futuras.

A história provou que, embora nenhum método de previsão das taxas de juros futuras seja inteiramente preciso, a melhor estimativa das taxas de juros futuras é um consenso da opinião do mercado. A opinião do mercado é melhor refletida na forma da curva de rendimentos. Portanto, ao usar uma calculadora baseada na web para calcular os valores futuros da hipoteca, sugere-se que o curso das taxas de juros futuras seja determinado pela forma da curva de rendimentos. Por exemplo, se o índice ao qual um ARM está empatado atualmente é de 6% e o rendimento de três meses do T é de 5%, enquanto o rendimento de dois anos do Tesouro é de 6%, podemos assumir que o índice para que a hipoteca está vinculada aumentará em 1% (o spread entre a nota de três meses e as notas do Tesouro de dois anos) nos próximos dois anos.

Medir Valores e Identificar Riscos

Fazer uma previsão razoável de taxas de juros futuras e usar uma boa calculadora de hipotecas na web permite a identificação, medição e tempo de risco de choque de pagamento.Ao usar uma calculadora baseada na web, sugere-se que os valores calculados da hipoteca sejam copiados para uma planilha. Depois que os valores iniciais são calculados usando uma previsão mais provável de taxas de juros futuras como descrito acima e copiado para uma planilha, cálculos adicionais podem ser feitos com base em previsões de interesse futuros variáveis ​​e copiados para a mesma planilha. Os valores do resultado mais provável podem então ser comparados e mensurados de acordo com valores com base em previsões variáveis ​​de taxas de juros futuras.

Os cálculos de equidade home podem ser feitos da mesma maneira. Os valores de saldo do principal remanescentes calculados usando a calculadora de hipoteca baseada na web podem ser subtraídos das futuras estimativas de valor de casa feitas como descrito acima na seção Calculating Home Equity. As estimativas variáveis ​​da valorização futura do preço do domicílio podem ser feitas e mensuradas em relação ao resultado mais provável.

Fazendo uma decisão baseada em risco

Com uma planilha que mostra e compara um cronograma de um cenário de pagamento mensal mais provável contra cenários de pagamento mensais variáveis ​​e uma análise similar de cenários de equidade de casa, uma decisão de hipoteca baseada em risco efetiva pode ser feito.

As seguintes questões importantes podem ser feitas e respondidas de forma educada, baseada em risco.

Cenário de pagamento mensal

"Compreendendo que o cenário de pagamento mensal mais provável é uma estimativa, mas com a capacidade de medir diferentes cenários de pagamento mensal contra ele, é o risco de escolher hipoteca" x "vale a pena a recompensa e pode o risco de um mau resultado ser tolerado deve acontecer? " Por outras palavras, "eu gosto do pagamento mensal inicial baixo, mas é que agora vale o risco de aumentar substancialmente no futuro e, se aumentar, poderei cumprir o pagamento sem enfatizar a minha situação financeira? "
Cenário de capital de casa

" Compreender que o cenário de capital próprio mais provável é uma estimativa, mas ter a capacidade de medir diferentes cenários de equidade em casa contra ele, é o risco de escolher hipoteca "x" vale a pena a recompensa e Pode-se tolerar o risco de um mau resultado se acontecer? " Em outras palavras, "eu gosto de hipoteca" x "devido aos baixos pagamentos mensais iniciais, e minha melhor estimativa exige uma valorização substancial do preço da casa, então eu não me importo tanto com o pagamento do saldo principal da minha hipoteca, mas se minhas estimativas da apreciação do preço do domicílio se revelam erradas, como será a minha situação de equidade home, como isso afetará minhas opções futuras de financiamento e é esse um risco que eu posso dar ao luxo de tomar? "
(Para um one- Pare de comprar hipotecas de alto risco e a fusão do subprime, confira o

Subprime Mortgages Feature .)