Quando as taxas de juros de curto prazo aumentam, os proprietários com hipotecas de taxa ajustável (ARMs) sentem a dor. O melhor para investidores ricos que desejam liberar dinheiro que pode ser posto em prática ganhando uma taxa de retorno maior do que os juros sobre a hipoteca, esses empréstimos foram utilizados para ajudar os proprietários menos abastados a comprar casas que realmente não podem pagar. Aqui, explicamos por que confiar nesses empréstimos pode ser um problema sério e como você pode evitar os riscos que vêm com ARMs.

Quantificando o problema
O agora ex-presidente do Federal Reserve, Alan Greenspan, comentou no início de 2005: "As pessoas estão alcançando para poder pagar os preços para poderem se mudar para um casa." Em nenhum lugar é a situação mais evidente do que na Califórnia (o estado possui alguns dos imóveis mais caros do país), particularmente na área da Baía de São Francisco, onde mais de 50% das casas compradas desde 2003 foram compradas com empréstimos somente para juros, de acordo com LoanPerformance.

O boom da habitação na U. S. causou que os preços subissem. De acordo com os dados divulgados pelo Federal Housing Finance Board (FHFB), o preço de compra da casa média é agora de US $ 283, 800. De um modo geral, a maioria dos proprietários potenciais pode dar ao luxo de hipotecar um imóvel que custa entre 2 e 2. 5 vezes o seu bruto rendimento anual. Seguindo esta fórmula, uma família que procura comprar essa casa de $ 283, 800 deve estar ganhando entre US $ 113, 520 e US $ 141, 900 por ano. Na realidade, o U.S. Census Bureau informa que a renda familiar média em 2003 (o ano mais recente para o qual os dados estão disponíveis) foi de US $ 43, 318.

Um olhar para os números e é instantaneamente evidente que uma família que ganha a renda mediana não pode dar ao luxo de comprar a casa "média". Para superar esse obstáculo, um número crescente de compradores de casas se voltaram para hipotecas de taxa ajustável. Essas hipotecas fornecem taxas de juros iniciais que são inferiores às taxas disponíveis através de hipotecas de taxa fixa. A baixa taxa é garantida por um período de tempo definido - muitas vezes um, três, cinco, sete ou 10 anos - antes de se ajustar. Quando as taxas de juros de curto prazo aumentam, os credores de hipotecas elevarão suas taxas também para refletir o aumento do custo de capital. (Para obter informações adicionais sobre como lidar com sua hipoteca, veja Pagar sua hipoteca e American Dream or Mortgage Nightmare? )

Por que os ARMs são arriscados
Proprietários de casa que tiraram ARMs para poder pagar a casa máxima em um pagamento mínimo poderia estar em uma surpresa desagradável. Embora as taxas de ajuste sejam totalmente divulgadas antes da compra, muitos compradores não consideram as implicações futuras. Isto é particularmente verdadeiro com as hipotecas de interesse único. Como outros ARMs, as hipotecas somente para juros fornecem um período de tempo definido no qual o pagamento consiste apenas em juros sobre o empréstimo.Os proprietários recebem o benefício de um pagamento baixo, mas a taxa de juros do empréstimo pode aumentar no futuro - e o principal do empréstimo deve ser reembolsado também. O resultado final pode ser feio.

Por exemplo, com um empréstimo de juros de US $ 150 mil (ARM de cinco anos) com juros de 6%, seu pagamento seria de US $ 750 por mês (($ 150, 000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Mas cinco anos depois, você teria que começar a reembolsar o diretor. Mesmo se você tivesse a sorte de ter a mesma taxa de juros, o pagamento agora aumentaria para US $ 966. 45 por mês, já que o prazo do empréstimo é de apenas 25 anos.

Cálculo Aqui está uma discriminação do cálculo, onde m é a taxa de composição mensal equivalente, k é a taxa de juros cotada na hipoteca e X é o pagamento mensal: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , então (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Podemos então resolver o pagamento mensal X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Então, X = $ 966. 45. Nota: O número de períodos utilizados neste cálculo é igual a 12 meses por ano, 25 anos na hipoteca .

Não se assuste com as matemáticas! A maioria dos credores hipotecários fornecem calculadoras de hipoteca em seu site. Se o seu credor de hipoteca não fornecer a calculadora certa, confira nossa calculadora de hipoteca. Você pode evitar esses cálculos complicados simplesmente entrando no principal restante na hipoteca, a taxa de juros e o número de anos restantes na hipoteca, e ele irá fazer as contas para você.

Voltando ao nosso exemplo, se a taxa de juros original de 6% subisse apenas 1%, sua o pagamento seria de US $ 1, 060. 17. Para comparar, se você tivesse retirado um empréstimo de taxa fixa tradicional de 30 anos, o pagamento teria sido de US $ 899. 33 - e você teria construído algum patrimônio sobre os cinco anos anteriores de pagamentos. (Para obter mais informações sobre comparação de empréstimos, veja Hipotecas: Taxa Fixa Vs Ajustável E-Rate .)

Isso não quer dizer que os ARM, mesmo os ARMs de interesse exclusivo, não são ferramentas valiosas. Se você não planeja ficar na propriedade há mais de alguns anos, os ARMs podem ajudá-lo a obter um bom lugar para viver a um preço razoável. Se você é rente e experiente em investimentos, os ARMs também podem ser uma ótima ferramenta. Uma hipoteca de juros sobre uma hipoteca de US $ 1 milhão a uma taxa de juros de 6% resulta em um pagamento de US $ 5 000 por mês versus US $ 5,995. 51 para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Isso é quase $ 1 000 por mês, que pode ser posto em serviço em outros lugares. No entanto, embora esta possa ser uma boa estratégia para os afluentes, o proprietário médio geralmente economiza apenas algumas centenas de dólares por mês e provavelmente não tem os meios para transformar essa poupança em um retorno de investimento que faz o risco e a falta de equidade da casa Vale o esforço.

Conclusão - Evite Problemas
Em um ambiente de taxa de juros crescente, assumir um ARM é uma estratégia questionável, e tirar um ARM exclusivo de interesse pode ser particularmente perigoso. Como você não cria patrimônio, seu pagamento provavelmente aumentará quando você refinanciar.Quando você adiciona o custo do calor, água, eletricidade e outras despesas associadas à propriedade da casa, os custos podem sobrecarregar rapidamente um modesto orçamento. Para evitar problemas, tome uma abordagem conservadora.

Se você não possui um ARM, não tome um em um ambiente de taxa de juros crescente. Se você fizer isso e você não planeja pagar a casa em breve, considere refinanciar. Além disso, tenha em mente que muitos credores concederão empréstimos para até 40% da sua receita bruta, mas os mutuários cautelosos devem assegurar que o principal, juros, impostos e seguro em sua casa não excedam 28% da sua receita bruta. Seja qual for o caminho que você escolher, faça sua pesquisa e planeje com sabedoria para garantir que você gerencie sua hipoteca e sua hipoteca não o gerencia. Afinal, avisado é forearmed.

Para um balcão único em hipotecas subprime, taxa ajustável e a fusão de subprime, confira o Subprime Mortgages Feature .