Um empréstimo jumbo, também conhecido como hipoteca jumbo, é uma forma de financiamento domiciliar para o qual o valor excede os limites de empréstimo em conformidade estabelecidos pela Agência Federal de Finanças de Habitação (FHFA). Como resultado, ao contrário das hipotecas convencionais, não é elegível para ser comprado, garantido ou securitizado por Fannie Mae ou Freddie Mac. Projetado para financiar propriedades de luxo e casas em mercados imobiliários locais altamente competitivos, as hipotecas jumbo vêm com requisitos únicos de subscrição e implicações fiscais.

As hipotecas Jumbo estão ganhando força, já que o mercado imobiliário continua a se recuperar após a Grande Recessão.

Quão grande é uma hipoteca Jumbo?

A que preço uma hipoteca excede o convencional / conforme e atravessou o jumbo? Isso varia de acordo com o estado e até o condado. O FHFA define o tamanho do limite de empréstimo em conformidade para diferentes áreas em uma base anual, embora ele mude de forma pouco frequente. De fato, o limite máximo de 2017 para propriedades de uma unidade de US $ 424, 100 (para a maioria do país) é o primeiro aumento de linha de base geral desde 2006.

Atualmente, uma hipoteca superior a US $ 424, 100 é considerada um empréstimo jumbo na grande maioria do U. S. continental. No entanto, o limite conforme é maior em áreas com preços íntimos das casas. No mais alto desses "zonas de alto custo", um jumbo é um empréstimo acima de US $ 636, 150.

Aqui está uma olhada em como ele se decompõe. Existem aproximadamente 3, 143 municípios nos Estados Unidos continentais. Desses, 2, 916 têm um limite de empréstimo de $ 424, 100 em 2017. Apenas 108 condados têm um limite de empréstimo de US $ 636, 150, incluindo Nova York, Los Angeles e San Francisco. A maioria das áreas de alto custo está na Califórnia - o que não é surpresa, considerando que o Golden State é o lar de alguns dos mercados habitacionais mais caros do país.

Existem também 115 municípios dos EUA com limites de empréstimo superiores a $ 424, 100, mas inferiores a $ 636, 150. Por exemplo, o limite conforme no Fairfield County, Connecticut, é fixado em US $ 601, 450. Em Suffolk County, Massachusetts (lar de Boston), o limite é de US $ 598 000.

Os limites do empréstimo são muitas vezes ainda maiores fora do U. S continental … Na verdade, os limites nos cinco municípios do Havaí variam entre US $ 636 , 150 e $ 721, 050. (Havaí, juntamente com o Alasca, Guam e as Ilhas Virgens, tem limites mais elevados em conformidade). Para obter uma lista completa dos limites do empréstimo do condado, veja aqui.

Qualificação para uma hipoteca Jumbo

Se você tem a sua visão fixada em uma casa que custa cerca de meio milhão ou mais - e você não tem muito sentado em uma conta bancária - você provavelmente irá requer uma hipoteca enorme. E se você está tentando pousar um, você enfrentará requisitos de crédito muito mais rigorosos do que os proprietários que se candidatam a um empréstimo convencional.Isso porque os empréstimos jumbo trazem mais risco de crédito para o credor, devido à falta de uma garantia de Fannie Mae ou Freddie Mac, como mencionado acima. E, claro, porque mais dinheiro está envolvido.

Tal como acontece com as hipotecas em geral, os requisitos mínimos para um jumbo tornaram-se cada vez mais rigorosos desde 2008. Para obter aprovação, você precisará de uma pontuação de crédito estelar - 700 e acima - e uma dívida super-baixa Rácio de renda (DTI) - abaixo de 43%, pelo menos, e de preferência mais próximo de 36%. Embora sejam hipotecários não conformes, os jumbos muitas vezes ainda devem estar dentro das diretrizes do que o Consumer Financial Protection Bureau considera uma "hipoteca qualificada", um sistema de empréstimo com termos e regras padronizados, como o DTI de 43%.

Você precisará provar que você tem dinheiro acessível na mão para cobrir seus pagamentos de hipoteca jumbo, que provavelmente serão muito altos se você optar por uma hipoteca de taxa fixa padrão de 30 anos. Os níveis e reservas de renda específicas dependem do tamanho do empréstimo global, mas todos os mutuários precisam de talões de pagamento que datam de 30 dias e formulários de impostos W2 que se estendem há dois anos. Se você é independente, os requisitos de renda são maiores: dois anos de devolução de impostos e pelo menos 60 dias de extratos bancários atuais. O mutuário também precisa provar que ele ou ela tem os ativos líquidos para se qualificar e reservas de caixa equivalentes a seis meses dos pagamentos da hipoteca.

E todos os candidatos devem mostrar documentação adequada sobre todos os outros empréstimos mantidos e prova de propriedade de ativos não liquidos, como outros imóveis.

Quanto você pode finalmente emprestar depende, é claro, de seus ativos, sua pontuação de crédito e o valor da propriedade que você está interessado em comprar (para mais informações, veja Muito Dívida para uma hipoteca? < ) . Taxas de empréstimo Jumbo

No lado positivo, enquanto as hipotecas jumbo costumavam transportar taxas de juros mais elevadas do que as hipotecas convencionais (devido à maior quantidade de dinheiro envolvida e porque pode levar mais tempo para vender uma casa com preço mais alto se a o credor deve excluir), essa lacuna foi encerrada nos últimos anos. Hoje, a taxa de porcentagem anual média (APR) para uma hipoteca enorme é muitas vezes compatível com hipotecas convencionais - e em alguns casos, na verdade, menor. Caso contrário, os bancos podem cobrar de 0,25% para 1. 5% mais de juros sobre um empréstimo jumbo.

Embora as empresas patrocinadas pelo governo não possam lidar com elas, os empréstimos jumbo são muitas vezes securitizados por outras instituições financeiras; uma vez que esses valores representam mais riscos, eles negociam com um prêmio de rendimento para hipotecas securitizadas convencionais. No entanto, no final deste spread foi reduzido, com a taxa de juros dos próprios empréstimos.

Pagamento inicial em Jumbo Loans

No lado mais brilhante, os requisitos de pagamento inicial se afrouxaram ao longo do mesmo período de tempo. No passado, os credores hipotecários jumbo muitas vezes exigiam que os compradores de casas apresentassem 30% do preço de compra da residência (em comparação com 20% nas hipotecas convencionais). Agora, esse número caiu tão baixo quanto 10% a 15%.(Tenha em mente, no entanto, pode haver várias vantagens para fazer um pagamento inicial mais elevado - entre eles, para evitar o custo do seguro de hipoteca particular: veja

Seguro de hipoteca privado: evite isso por estes 6 motivos ). Você poderia atribuir todas essas baixas taxas de juros e adiantamentos para o fato de que os bancos geralmente estão ansiosos para encontrar novos clientes para seus pacotes de empréstimo jumbo. Os mutuários de hipotecas Jumbo provavelmente serão, ou estão no caminho para se tornar, o tipo de instituições de alto valor líquido que as instituições adoram se inscrever para produtos de longo prazo. Esses clientes têm um excelente histórico de crédito, muitos ativos e, muitas vezes, a necessidade de gerenciamento adicional de riqueza e serviços de investimento na estrada. Além disso, é mais prático que um banco administre uma única hipoteca de US $ 2 milhões do que 10 $ 200,000 de hipotecas.

Quem deve obter um empréstimo Jumbo?

Estas hipotecas são consideradas mais adequadas para um segmento de pessoas de renda alta que fazem entre US $ 250 000 e US $ 500 000 por ano. Este segmento é conhecido como HENRY, um acrônimo para "altos ganhadores, ainda não ricos"; refere-se a pessoas que geralmente ganham muito dinheiro, mas não têm milhões em dinheiro extra ou outros ativos acumulados - ainda.

Embora um indivíduo no segmento HENRY não tenha acumulado a riqueza para comprar uma nova casa cara com dinheiro, tais indivíduos de alta renda geralmente têm melhores resultados de crédito e histórias de crédito mais extensamente estabelecidas do que o comprador de casa médio que procura um convencional empréstimo hipotecário por um valor menor.

Além de ter crédito mais bem estabelecido, os assalariados de alta renda também tendem a ter contas de aposentadoria mais solidamente estabelecidas. Muitas vezes eles contribuíram para essas contas de investimento por um período de tempo mais longo do que os assalariados de baixa renda. Geralmente contribuíram com mais recursos para essas contas, de modo que os saldos da conta representam somas substanciais.

As Imposições Fiscais de um Empréstimo Jumbo

Apenas porque você pode se qualificar para um desses empréstimos não significa que você deve assumi-lo. Você certamente não deveria, se você está contando com isso, fornecendo-lhe uma redução de impostos substancial, por exemplo.

Você provavelmente está ciente de que você pode deduzir de seus impostos o interesse da hipoteca que pagou por um determinado ano. Mas você provavelmente nunca teve que se preocupar com o limite que o IRS coloca nesta dedução. Você pode deduzir os juros, desde que a própria hipoteca seja de US $ 1 milhão ou menos. Se sua hipoteca for maior, você não obtém a dedução total. Por exemplo, se você tirou uma hipoteca jumbo de US $ 2 milhões que acumula US $ 60.000 em juros por ano, você só pode deduzir US $ 30.000 - os juros sobre o primeiro milhão de sua hipoteca. Então, você só obtém uma redução de impostos na metade do interesse da hipoteca, de fato.

E mesmo que as taxas de juros de jumbos estejam mais em linha com as hipotecas convencionais, ainda pode significar que você crie números e compare os termos, para ver se a retirada de dois empréstimos conformes menores, ao invés de um grande jumbo, pode provar melhor para suas finanças no longo prazo.